Продажба на Идеална Част от Съсобствен Недвижим Имот. Продажба на Съсобствен Имот

Последна промяна от Вторник, 09 Октомври 2012г. 13:19ч.
Вторник, 09 Октомври 2012г. 12:55ч.

Продажба на Идеална Част от Съсобствен Недвижим Имот. Продажба на Съсобствен Имот

На практика често се случва един недвижим имот да бъде собственост на няколко лица, като всеки от тях притежава идеална част от съответния имот, т.н. съсобственост. Всеки от съсобствениците може да се разпорежда само със своя дял, не и с целия имот. Всеки съсобственик може да прехвърля, да залага, да ипотекира дела си.

Съществува законово ограничение при разпореждането на съсобственик с неговия дял от недвижимия имот, уредено в чл. 33 от Закона за собствеността."Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение". В тази разпоредба има няколко важни елемента.

Първият е, че съсобственикът е длъжен да предложи на останалите да купят неговата част. И то така, че да се сдобие с писмени доказателства, че го е сторил. Най-добре е това да стане с нотариална покана. Може да е и обикновена покана, изпратена с обратна разписка. В нея трябва задължително да се посочи, че на съсобствениците се предлага да изкупят частта на цената, по която е договорено с третото лице. Може да бъдат определени дата, час и място, на което съсобствениците да се явят, за да изкупят съответната идеална част. На всеки един от съсобствениците трябва да се направи отделно предложение. Ако са например трима, трябва да се изпратят три отделни покани за всеки от тях. Ако никой не се появи на посоченото място в посочения час и не желае да плати записаната в поканата цена, има фактически отказ и съсобственикът продавач вече може свободно да прехвърли своята част на третото лице купувач.

Необходимо е да се знаят и още две неща. Първо, че в документа трябва да е записана действителната цена, която по-късно ще фигурира в нотариалния акт. На нотариуса се носят вече посочените писмени доказателства, че са отправени оферти. Пред него се подписва и декларация, че никой от съсобствениците не е приел предложението на съответната цена.

Друго ограничение, е че съсобственикът не може сам да учредява ограничени вещни права – право на стоеж, пристрояване и надстрояване, сервитути, тъй като тези права не могат да се упражняват върху идеална част, а върху цялата вещ. Разпоредителните действия с цялата вещ могат да се извършват само със съгласието на всички съсобственици.

Оттук възниква въпроса какво става, когато единият от съсобствениците желае да продаде своята част, а другите не. Какви са вариантите да се продаде целият недвижим имот?

Когато един от съсобствениците е намерил купувач за своя дял – трето лице, което не е съсобственик, той може да продаде своя дял само и при условие че първо предложи на друг съсобственик при същите условия, т.е. за същата цена, на която ще продава на 3-то лице. Този, който иска да продава може да предложи на когото и да е от съсобствениците, без да е длъжен да го предлага на всички. Но в случай на отказ на един съсобственик, за да има валидна продажба на 3-то лице, са  необходими  отказите на всички съсобственици.
Задължително трябва да има писмени доказателства, които да удостоверят валидно направено предложение. Едва след като има отказ на всички съсобственици, може да се осъществи продажбата. Пред нотариуса продавачът подписва писмена декларация, че никой от съсобствениците не  е приел предложението.

Разбира се винаги може да се стигне до злоупотреба от страна на продавача – да не предложи на всички съсобственици, да им предложи при по-неизгодни условия  привидно, декларацията, която подписва пред нотариуса да е неистинска. Защитата  на останалите собственици  може да упражни само по съдебен ред, в 2-месечен срок от продажбата или от узнаването, както е в практиката.Чл. 33 (2)  гласи: “Ако декларацията  е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата”.
Исковата молба се вписва, за да се гарантират правата на трети лица. Ако искът е уважен и този, който желае да закупи дяла, не плати дължимата сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Какво става с 3-то лице – купувач при уважаване на иска?  Купувачът ще бъде евинциран. Тук се прилагат правилата за евикция (съдебно отстранение)- чл. 188 и следващите от ЗЗД.

Предложението за изкупуване на дял при същите условия се онася само за продажба на дял на 3-то лице – несобственик. То не се отнася за дарение договор за издръжка и гледане, продажба на наследство. Следователно собственикът на иделна част от недвижим имот може да дари свободно своя дял на 3-то лице без да предлага първо на останалите съсобственици.

Дотук разгледахме хипотезата, при която се продава само идеална част от недвижим имот. В повечето случаи обаче никой не би искал да закупи само част от недвижим имот, а целия имот, тъй като отново биха възникнали същите пречми в горната хипотеза (разпоредителни сделки ще могат да се извършат с идеалната част, след като се предложи първо на др. съсобственици; биха възникнали и евентуални спорове относно управлението на вещта; относно подобренията, които се правят и т.н.).

За да се продаде целия имот,а не само идеална част от него, има 2 варианта:
1) доброволна делба;
2) съдебна делба

В тези случаи следва да се вземат под внимание и правилата за поделяемост, уредени в чл. 202 и чл. 203 от ЗУТ.

Чл. 202. Доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях могат да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на обектите по чл. 147, ал. 1, т. 1. Това се удостоверява от общинската (районната) администрация.

Чл. 203. (1) Съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи. Главният архитект на общината (района) по предложение на съда и в определен от него срок одобрява инвестиционен проект или издава мотивиран отказ. При наличие на техническа възможност, доказана с инвестиционен проект, се одобрява и повече от един вариант за делба.
(2) Контролът по законосъобразност на одобряването на проектите или по отказа по ал. 1 се извършва от съда, пред който е висящо делото за делба в същото производство.

При доброволната делба естествено отново е необходимо съгласието на всички съсобственици, както и имотът трябва да е поделяем. Доброволна делба се осъществява под фомата на договор с нотариална заверка на подписите или като съдебна спогогдба по дело за делба. Съделителите имат задължение да прехвърлят права, да предадат вещта или реална част, а за уравнение на дяловете се плаща парична сума.

При съдебната делба, ако вещта е неподеляема, се изнася на публична продан, в която съделителите могат да участват (чл.348 ГПК) или могат да изкупят имота (чл.354 ГПК). Производството по съдебна делба също може да приключи със съдебна спогодба.

Ако в производството по съдебна делба обектът е неподеляемо жилище и съсобствеността е възникнала само от наследяване или при прекратяване на съпружеска имуществена общност (СИО) с прекратяване на брака, може да се приложи “възлагане”на имота по чл.349 ГПК. Правото на възлагане възниква за  наследник, който е живял в същия имот при откриване на наследството и който няма друго жилище. Правото на възлагане възниква за бившия съпруг също при специални условия (да му е предоставено упражняването на родителските права и да няма друго жилище).
Когато уравнението е парично и  сумата не се изплати в 6-месечен срок, имотът се изнася на публична продан, освен ако друг съделител, който има право на възлагане, плати цената веднага.