Интервю с Иван Велков, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти"
Последна промяна от Понеделник, 16 Септември 2013г. 13:05ч.
Понеделник, 16 Септември 2013г. 12:54ч.
Иван Велков, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти":
Губим състезанието за модерния, цивилизован и културен клиент
Икономист, завършил Пекинския икономически институт и магистратура по бизнес администрация от Столичния университет по икономика в Пекин, Китай. От 2011 г. е председател на УС на Национално сдружение „Недвижими имоти”. Бил е стратегически НR и генерален мениджър в „Колиърс Интернешънъл” за Югоизточна Европа и България, регионален мениджър в „Райфайзенбанк” (България) и управител на „Райфайзен имоти”. Хоноруван преподавател в УНСС, катедра „Икономика на недвижимата собственост”.
Г-н Велков, по какво работи в момента НСНИ?
- Освен усилията ни за регламентирането на бранша през последните седмици обсъдихме и взехме решение чрез нашия управителен съвет да инвестираме ресурси, време и усилия в създаването на Център по медиация, който да решава извънсъдебни спорове, свързани с услуги и продукти на пазара на недвижими имоти. Има държави, в които процедурата по медиация и ролята на медиатора са задължителни и за да се стигне до съд, трябва да се докаже, че е направен опит за достигане на разумно решение, взаимно спестяващо време, нерви и разходи. У нас всеки може да съди всеки за всичко, стига да смята, че са му накърнени правата. В сектора на недвижимите имоти голяма част от конфликтите са провокирани не от реално извършено криминално деяние или престъпление, а заради неспазване на срокове, некачествено извършена услуга и т.н., което не е престъпление, а по-скоро неизпълнение на договорни ангажименти. Именно тук е ролята на медиацията – тя би трябвало да даде възможност в рамките на много по-къси срокове, на месец, да се даде прагматично решение на проблема. Има много сериозна нужда от предлагане на аргументирани и разумни решения и ще започнем да предлагаме този вид услуга сред всички, които сключват договори – било то за посредничество, продажба, наем или кредитиране – да включват клауза за медиация, с която страните са съгласни по презумпция.
В какви срокове предвиждате да започне да функционира мрежата от медиатори?
- Мрежата ни от медиатори може да заработи до края на годината. На практика, ако има клиент, който иска да се възползва от нашите услуги, ще може да го направи още в рамките на този месец. Стига да има реални казуси. Имаме 14 регионални структури, към които бързо можем да създадем клонове. До края на годината ще проведем и няколко насочени семинара, както и един обучителен курс.
От доста време се говори за приемането на закон, регламентиращ брокерските услуги. Защо още няма такъв документ?
- Едната причина е съвсем концептуална и дори "демографска" - браншът у нас е сравнително млад, допреди 20 г. това не е било професия, едва в момента се появяват хора втора генерация, които могат да кажат, че имат традиции да се занимават посредничество и с брокерски услуги.
Другата причина е, че голяма част от професионалните услуги у нас все още прохождат, а колкото по-широк и пъстър е пазарът, толкова по-трудно те си пробиват път. Като че ли масово бе желанието персонално да се шмекерува на дребно, от което губим всички на едро. И то губихме най-вече доверието в услугата, в професионалното отношение. Единственото хубаво нещо в тази дребнавост е, че фалитът на някой не завлича масово и другите, от друга страна обаче, когато поискаш всички тези индивидуалисти да живеят и работят по-добре в светлото бъдеще, това звучи утопично. А е възможно, достатъчно е всички да спрат да правят компромиси с качеството и изискванията си.
Третата причина е, че ако има законен регламент, много от тези сиви играчи нямаше да станат милионери. Страшно много хора се занимаваха с нещо, от което не могат да печелят всички. Голяма част от това, което се случваше в строителството, търговията и потреблението на недвижимите имоти, е една доста сивееща зона. Преди години в нея се упражняваха всякакви хора, сега става все по-тесен периметърът, но безобразията продължава да ги има. Има измамници и нелегитимни участници, но едновременно с това има много хора, които не нарушават нито един закон. И въпреки това рушат и ерозират и средата, и продукта. Тук можем да си говорим и за "Натура 2000", и за заменки на гори и на черноморски плажове, за емблематични скандали, за продажни кметове, общински съветници, главни архитекти. Колкото е по-пазарна и регламентирана дейността, толкова по-реална е възможността за справедливост и наказание.
Какво е състоянието на недвижимия сектор според вас? Има ли движение в положителна насока?
- Хората, които анализират някои конкретни ниши и сегменти, сигурно са прави в предположенията си за положителни сигнали за последните месеци. Но аз се опитвам да говоря в по-дългосрочен план. Виждам задълбочаващи се негативни тенденции и като макроикономист смятам, че няма предпоставки за обективни положителни статистики. Това, че на някого му е потръгнало и че банките имат нови продукти, не обръща веднага тенденцията. Тенденцията се обръща фундаментално, когато има ръст в търсенето. А ръст в търсенето може да има, когато има ръст в доходите, има ръст в доверието. Аз не виждам тези две неща. Ако нямаш растящи доходи и не вярваш в никого, няма логика да инвестираш в сигурност. По дефиниция да купиш недвижим имот означава, че за теб това е максимално сигурно и полезно, а не най-печеливша инвестиция. Всички спекуланти в сектора не са предмет на общия анализ и никога не са били толкова важни за пазара, колкото се говореше.
По света, в развитите и сигурни пазарни икономики и общества, хората сменят жилище, когато имат нужда от това. В България нуждата хората я имат много отдавна, но нещата не се случват заради липсата на възможности. България страда от липса не само на енергийна ефективност, а и на естетическа ефективност, на култура и отношение към сградите. За 20 години на други места се случват грандиозни неща, появяват се градове, изчезват талашити, ламарини, на тяхно място се появяват модерни и функционални сгради. Това, че цените на имотите са тръгнали нагоре, е конюнктурно, но какво генерално се случва със сградния фонд и градската среда?
Как изглеждаме на международния пазар?
- Има много международни изложения, в които сме участвали с мои колеги като частни структури, където никъде не видях присъствие на нашата държава или нашите големи общини. А на тези състезания за интереса от инвеститори бяха и се виждаха руски, сръбски, хърватски, полски, чешки, словенски такива. Губим традиционно именно това състезание – за модерния, цивилизован и културен клиент. Имотите са много ценен ресурс и актив и затова амбициите ни са да качим качеството на доверието в средата – оттам се случва всичко. Колко струва кв.м няма никакво значение – въпросът е дали си струва.
Възможно ли е да се върне доверието в брокерската услуга? Какво предвиждате за некоректните посредници?
- Нашата идея не е да ги забраним, накажем или съдим. За много хора битовия стереотип е, че "брокерите" са излишен анахронизъм. Аз обаче си представям тези нови проекти, сгради, нови услуги и концепции, инвестиции, да се случват благодарение консултанти, които да са полезни, преди да се е случило фаталното, да кажат от какво има нужда този град, тази държава, да работят за брандирането на дестинацията. Не се използва потенциалът на гилдията и средата. Ние се опитваме да предложим нови решения и варианти, които да направят старите безпредметни. Нови регламенти и правила. През 2009 г. създадохме Център за професионално обучение, изцяло съобразен с духа на Лисабонската стратегия концепция за непрекъснато обучение. Това, че фирмите, с които работим, имат обучени професионалисти, не значи, че всички са такива. Трябва да качваме средните стойности на професията, а те не са никак високи.
У нас много трудно се променят нормативни уредби. В момента има една доста оплетена и на моменти взаимноизключваща се нормативна уредба, защото в различните закони нещата изглеждат по странен начин – в ЗУТ, Закона за етажната собственост. От другата страна са и дефицитът на имотни партиди, на кадастрални карти, на дигитални регистри, на обективна информация, на енергийни сертификати. Когато масово няма достатъчно и прагматична среда и регламент, всичко се слага в един куп, никой не спазва правилата и никой не санкционира. И никой не слага в сметките най-важното – а именно бизнес етиката между участниците в пазара. А това е стимул за нормален бизнес. В България страшно много хора по инерция очакват да бъдат измамени или в най-мекия случай некачествено обслужени и да се окажат накрая с некачествен продукт. Било то като купувач, било то като наемател или дори продавач. Този дефицит на доверие на участниците е в редица пазарни и социални процеси е и даденост за нашия сектор. Липсата на етика е основният проблем, а той се дължи отчасти на липсата на регламент – кой може, на какви условия трябва да отговаря, какви отговорности трябва да поеме, как да си изпълнява поетите ангажименти и какви са санкциите, ако не ги изпълнява. Търговският закон тук се прилага универсално и това е съвсем либерално, но може би и в България като в почти целия свят специализираните дейности и услуги подлежат на допълнителна, по-подробна спецификация? Така ползите за потребителите ще са далеч по-видими.
Автор: Елина Николчева
Източник: stroitelstvo.info
