Парите или имота
Последна промяна от Понеделник, 19 Май 2014г. 12:11ч.
Понеделник, 19 Май 2014г. 11:48ч.
Пари в банка или недвижим имот? На пазара естествено има и други инвестиционни продукти, но за повечето българи те са по-скоро неразбираема екзотика. И статистиката доказва, че масово изборът е заключен между тези две алтернативи за спестяване. През последните 4-5 години заради слабия имотен пазар везните бяха силно наклонени в полза на банковите влоговете. От година насам обаче картината е различна – спадът при лихвите по депозитите продължава, докато търсенето на жилища в големите градове се съживи, а цените се закотвиха около дъното.
В подобна ситуация хората със спестявания се замислят дали да не потърсят по-добра доходност за спящите в банката пари. А това вече се вижда и на жилищния пазар – големите агенции за имоти отчитат нарастващ дял на покупките с инвестиционна цел в София. Доколко това си струва, коментираме с представители на две от тях - "Адрес" и "Явлена", а със сайта moitepari.bg – банковата алтернатива: най-добрите депозитни оферти в момента. Разглеждаме два варианта за инвестиция – при спестяване от 50 хил. евро и от 300 хил. евро. Първият позволява покупка на жилище с една спалня в добър столичен квартал. Вторият дава избор между луксозен имот или комбинация от имоти в средния и в по-високия ценови клас. Ограничаваме алтернативите до жилищния пазар в София, тъй като е най-ликвиден и с най-стабилни перспективи.
Един от световните авторитети в инвестициите Уорън Бъфет казва, че печалбата се прави при покупката – постигнеш ли добра цена при нея после е лесно да продадеш. От тази перспектива моментът изглежда добър за инвестиция в жилище – данните на НСИ показват, че цените в София са се върнали на нивата от края на 2006 г., т.е. малко преди началото на бума, довел до прегряване на пазара. В същото време от началото на 2013 г. поне в столицата цените са стабилни с лек тренд към нарастване.
По мнение и на двете агенции инвестицията в жилище в момента би донесла по-висока доходност от депозитна сметка. Подходите им обаче са различни. Изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов изхожда от правилото за 200-те наема (цената на един имот е тази, която може да се върне с между 180 и 220 наема). Така текущата доходност от жилище под наем би била около 5% годишно, а ако се приспаднат разходите – дори под това ниво.
Дотук инвестицията е съпоставима като доходност с банковия депозит. Според Георги Павлов обаче потенциалът е в нарастването на продажната цена. "Докато парите на депозит се обезценяват от инфлацията, вложените в жилищен имот запазват покупателната си способност. Това е предимството на подобна инвестиция
– съхранява стойността на парите", посочи той.
Думите му се подкрепят от съпоставка между поскъпването на имотите и натрупаната инфлация за изминалите 10 години – период, който обхваща и нарастване, и спад на цените. Данните на НСИ показват, че между 2004 и 2014 г. средната цена на жилищата в София се е покачила с малко под 63%, а инфлацията е 54%. т.е. реалното поскъпване на жилищната площ (след инфлацията) за това време е близо 10% плюс 45-50% нетна доходност от наеми.
Управителят на "Явлена" Страхил Иванов оценява инвестицията в жилищен имот преди всичко през доходността от наеми, докато ръстът или спадът на продажните цени имат хипотетичен характер. Той също смята, че моментът е добър за вложение в жилище по няколко причини: наемният пазар се съживи, спадът на цените в София е преодолян, а с новото строителство на пазара вече има достатъчно голям избор.
Изчисленията на "Явлена" показват, че възвращаемостта през наеми за София в момента е около 15 години (т.е. 6-7% годишно). Страхил Иванов обаче уточни, че тя е пресметната на базата на брутни приходи, т.е. без да се приспадат разходи за данъци, прехвърляне на имота и т.н. По този начин се осигурява съпоставимост на изчисленията, тъй като в различните страни, дори населени места делът на тези разходи е различен. Ако те се приспаднат, възвръщаемостта се вдига на 17-18 години. Според Страхил Иванов, ако през това изчисление един имот се изплаща за повече от 20 години, не следва да се разглежда като инвестиционна алтернатива.
И няколко минуса
Въпреки че везните твърдо клонят към инвестицията в жилище, трябва да се имат предвид и някои недостатъци. Голямото предимство на банковия депозит е бързата ликвидност – парите могат да бъдат изтеглени за дни, докато продажбата на жилище може да отнеме месеци. Освен това инвестицията в имот изисква активно управление, а крие и рискове (неплатени сметки, щети, периоди без наематели...). Все пак при добро управление повечето от тези рискове могат да бъдат сведени до приемливи нива.
Друго предимство е наличието на депозитна гаранция. Така всъщност потенциалът за загуба е ограничен и имате само сигурен (макар и по-нисък) доход, докато при имотите остава рискът от нов спад на цените. Важен момент е и хоризонтът на инвестицията - ако очаквате, че може в близките години да ви се наложи да ползвате спестяванията си, депозитът може и да е по-изгоден, защото доходността от имота може да се изяде от транзакционните разходи при покупки и продажби.
Банковите депозити имат и данъчно предимство - за 2014 г. лихвите се облагат с 8%, като заявката е данъкът да намалява с по 2 процентни пункта през следващите години, докато изчезне. Има и продукти като детските влогове и безсрочните сметки, където и сега няма данък, но първите са обвързани със специални условия, а вторите като правило са с по-ниски лихви. Доходът от наем се облага с плоските 10%. Плаща се данък при покупката, както и годишно има разход за данък "Сгради" и такса "Смет".
Ключов момент при инвестицията в жилище е да се открие район с потенциал за ръст на цените и съответно с минимален спад в криза. През последните 4-5 години цените на жилищата в София не намаляха еднакво – за различните квартали спадът беше с 30% до 50%.
Според "Адрес" това е добър ориентир за инвеститорите. Наблюденията на агенцията са, че най-голям спад имаше при кварталите в западна посока - "Люлин" и "Овча купел", също в центъра. Докато в източните и южните райони цените отбелязаха най-малък спад.
Според Георги Павлов и към момента "Младост" е добра възможност за инвестиция в жилище главно заради големите офис зони в близост – Бизнес парк София и бул. "Цариградско шосе". Въпреки спада на цените като перспективен квартал той оценява и "Овча купел".
Диана Антонова, главен брокер в "Явлена", обвързва инвестицията в жилище с двете основни групи наематели на софийския пазар – студенти и работещи, необвързани хора. Ако целта е имотът да се отдава като студентска квартира, трябва да е в близост до Студентски град и големите университети, като не е задължително да е ново строителство. В този случай панелен апартамент носи сходен наем с ново жилище, а може да се купи с 10-15% по-евтино. В дългосрочен план обаче новото строителство има по-голям потенциал за поскъпване, посочи тя.
При втория вариант – жилище за работещи хора без деца, подходящите райони са "Младост", южните квартали край бул. "България", както и тези около бул. "Тодор Александров". В този случай е добре да се инвестира в ново строителство, тъй като става въпрос за по-платежоспособни хора, които ценят комфорта. Недостатък е, че са по-мобилни и има риск от честа смяна на наемателите и повече разходи.
Ако изборът на имот при инвестиция от 50 хил. евро е в сравнително ясна посока, не така стоят нещата при налични 300 хил. евро. В този случай алтернативите са покупка на един луксозен имот или на няколко, но в различни ценови категории.
В луксозния сегмент изборът е между апартамент или къща в центъра на София, както и в затворен комплекс в южните райони. Според Георги Павлов тази инвестиция е по-лесно управляема в сравнение с алтернативната, която включва няколко имота. Недостатъците са по-ниската доходност и по-трудното намиране на наематели. "Смисълът на инвестицията в луксозен имот е преди всичко да се съхрани стойността на парите. Не толкова да се печели от наеми", обобщи той.
От "Явлена" категорично подкрепят диверсификацията на риска. Според Диана Антонова най-добре е да се инвестира в портфейл от малки, но стойностни жилища на добри места. Те се отдават по-лесно, доходността е по-висока, а при нужда от пари едно от тях може да бъде продадено, докато останалите продължават да носят доход.
При капитал от 300-400 хил. евро Страхил Иванов препоръчва покупката на малко жилище в средния ценови клас, на друго в по-високия и на магазин в район с голям поток от хора. Подобен портфейл предполага устойчив паричен поток, дори в някой сегмент наемният пазар да е слаб. От "Адрес" също посочват инвестицията в търговски площи като добър избор за хората с повече свободни пари. Предимството са по-дългосрочните наемни договори, но трудността е да се намери подходяща локация.
Намалението на лихвите по депозитите е тренд от 2009 г. и в момента те паднаха до такива нива, че вече са най-ниско доходната алтернатива, смята Иван Стойков, старши анализатор в сайта moitepari.bg. Според него натискът върху лихвите по спестяванията ще продължи още известно време, защото кредитирането е слабо и банковата система трупа ресурс с по-бърз темп, отколкото го отпуска. Това води до нарастващи разходи за лихви, докато стремежът на банките е да ги ограничат. Въпреки намаляващата доходност привлечените средства от населението и фирмите продължават да растат. Обяснението на Стойков е неясната икономическа среда, която води до натрупване на т.нар. аварийни фондове под формата на депозити и спестовни сметки. За физическите лица те са буфери при загуба на доход, при фирмите – за покриване на непредвидени разходи. Това обаче са неработещи пари и с намаляването на лихвите доходността все повече ще се доближава просто до "достатъчно да покри инфлацията".
Източник- Капитал
