Подводните камъни при покупката на недвижим имот от задлъжнял собственик

Последна промяна от Понеделник, 22 Декември 2014г. 14:43ч.
Вторник, 28 Октомври 2014г. 15:03ч.

Фирми и физически лица все по-често лъжат, когато декларират липса на задължения

През последните години все по-често на преден план излиза един изключително сериозен проблем, свързан с масовата неплатежоспособност или свръхзадлъжнялост както на фирми, така и на физически лица. Много търговци и строителни фирми обявяват несъстоятелност. Все повече фирми и хора не плащат дължимите от тях данъци и такси, които остават изискуеми и подлежат на принудително събиране. Именно покупката на имот от такива задлъжнели собственици крие рискове и подводни камъни.

Съгласно законодателството в България, когато купуваш недвижим имот от собственик, който има непогасени данъчни задължения, подлежащи на принудително събиране, сделката е относително недействителна за държавата. Това означава, че във всеки един по-късен момент, ако държавата не може да събере своето вземане, може да развали сделката, за да се удовлетвори, като купувачът не може да се позовава на добросъвестност.
При всяко изповядване на сделка се попълва декларация по чл. 264, ал.1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), в която продавачът декларира липса на данъчни задължения.

Крайната нужда все по-често кара фирми и физически лица къде умишлено, къде не да декларират неверни обстоятелства в тези декларации.
За да можете да се предпазите от развалянето на сделката, която искате да сключите,

винаги изисквайте удостоверение по чл. 87 от ДОПК.

В него НАП удостоверява дали действително продавачът има такива задължения, съветват специалисти.         
Още по-големият проблем идва, когато двете страни решат да спестят от разходите по прехвърлянето на имота, държавни и местни данъци и такси, и запишат в нотариалния акт цена, много по-ниска от пазарната.
В действителност имотът бива продаден за доста повече пари, но така продавач и купувач плащат по-малко налози по сделката. Тази порочна практика не само ощетява държавата, но може да донесе огромни главоболия на „спестовния“ купувач, предупреждава софийският нотариус Милена Георгиева.

Затова винаги,

когато купувате имот, обявявайте действителната му цена,

съветва тя.
„Хората трябва да са наясно, че законът пази тези, които го спазват. Укриването на действителна цена е инкриминирано като престъпление у нас и човек не може да очаква, че когато не спазва закона или го заобикаля, същият този закон ще го пази. Посочената в нотариалния акт цена за страните и за трети лица е действителната цена и когато някоя сделка бъде развалена и имотът бъде отнет от купувача, той ще получи обратно обявената, а не действително броената сума за имота.”

Парадоксът е, че нотариусите нямат лост на закона, по силата на който задължително да изискват тези удостоверения по чл. 87 от ДОПК. Тяхното предоставяне е въпрос на добра воля от страна на продавача, тъй като в нотариалното производство липсата на задължения се удостоверява на базата на въпросната клетвена декларация по образец на министъра на правосъдието по чл. 264 от ДОПК. Информацията в нея не подлежи на проверка и законът разчита само на „честната дума” и страха от наказателна отговорност на положилия подпис човек.

Тъй като напоследък задлъжнялостта на хората и фирмите е голяма, те все по-често лъжат в тези декларации, споделя от всекидневния си опит нотариус Георгиева. 
Според нея,

ако се даде достъп на нотариусите до базата данни на НАП, проблемът с укритите задължения ще отпадне.

„Така както ни бе позволен достъп до Гражданска регистрация и административно обслужване (ГРАО) и всеки нотариус при всяка сделка проверява семейното положение и съответните наследници на починал човек, така, ако имаме достъп и до базата данни на НАП, за да проверяваме за липса на задължения по чл. 264 от ДОПК, този риск ще отпадне.”
Освен до ГРАО у нас нотариусите имат достъп и до базата данни на МВР, където се проверяват документите за самоличност на клиентите. По думите на нотариус Милена Георгиева, откакто с колегите й могат да сверяват информацията в МВР и ГРАО,

продажбите на имот от несобственик вече са рядко срещана измама.

Изключително голяма празнота в закона е фактът, че ако имаш публични задължения, дори да искаш да ги погасиш, теглейки кредит от банка, ти не можеш да го направиш, защото попадаш в омагьосан кръг.
“За да ипотекираш имот - казва Милена Георгиева, - трябва да представиш пред нотариус и съдия по вписванията декларация по чл. 264 от ДОПК за липса на задължения. Ако има задължения, съдията по вписвания отказва да бъде вписана ипотеката във връзка с разпоредбите на посочения член. Това пък води до невъзможност фирма или физическо лице да изтегли заем от банка, за да погаси задълженията си. А разсрочването им от НАП е една доста тромава процедура на държавния апарат, в повечето случаи несъответстваща на възможностите на фирмите и хората.”

Проблемът с укриването на действителната цена и изповядването на сделки под пазарната оценка на имота касае и случаите, в които продавачът е търговец, който е в несъстоятелност или впоследствие е изпаднал в такава.

Пет години назад сделката може да бъде развалена от кредитори на фирмата, ако е сключена при крайно неизгодни условия,

т.е. под пазарната цена. Този “подводен камък” донякъде може да бъде заобиколен, като се изисква удостоверение от фирмата продавач, че тя не е в несъстоятелност и с промяна на действащото законодателство, тъй като все по-често на дневен ред ще стоят проблемите с правната несигурност за купувачите на недвижима собственост, купили от фирма, впоследствие обявена в несъстоятелност.

Автор : Вероника ХРИСТОВА

Източник: jivotatdnes.bg