Покупка на жилище с ипотечен кредит

Последна промяна от Сряда, 01 Март 2017г. 12:10ч.
Сряда, 01 Март 2017г. 11:47ч.

Покупка на жилище с ипотечен кредит

"Дедов имоти" е агенция за недвижими имоти с традиции и име!

Нашата мисия е да бъдем максимално полезни на своите клиенти със своето експертно мнение и съвети по въпросите, които Ви вълнуват. Темата, която разглеждаме в тази публикация засяга един огромен процент от кандидат-купувачите на жилище.

Покупката на дом е една сериозна и важна крачка в живота на всяко семейство. Статистическите данни показват, че около 94% от българите живеят в собствено жилище. Малцина са хората обаче, които разполагат с цялата им нужна сума в брой. Покупката на жилище с ипотечен кредит е стъпка, която немалко хора предприемат, предпочитайки изплащането на заем пред алтернативата да живеят на квартира.

Какво трябва да знаем преди да кандидатстваме за кредит, от къде да започнем, кои са документите, които трябва да подготвим, цялата ни нужна сума ли ще отпусне банката? Дали да си харесаме жилище и едва тогава да стартираме процедурата за заема или първо трябва банково одобрение и според отпуснатата сума да видим какво жилище можем да си позволим? Човек, който не е запознат с процеса по кандидатстване и отпускане на кредит може да се чувства объркан сред този океан от нужни документи и изисквания, да не знае от къде да започне. Ако сделката за избрания недвижим имот се осъществява със съдействието на агенция, Вашият брокер е този, който е запознат с цялата процедура по кандидатстване и одобрение на ипотечен кредит, и ще бъде до Вас във всяка една фаза на събиране на документи, чак до финалното одобрение. Ако обаче сте решили да движите сами този въпрос, ще имате нужда от много търпение, далновидност и известен брой жокери от някой, който вече е минал по този път.

От къде да започнем?

1. Запознайте се с пазара на имоти!

Първият ни съвет към всички кандидат-новодомци е: „ Запознайте се с пазара на имоти и се ориентирайте на каква цена би възлязло жилището, което желаете да закупите.“ Съветът ми тук е да се обърнете към експерт в областта, който да Ви ориентира в ценовия диапазон. Основните параметри, които определят цената на имота са локацията, типа строителство (ново строителство, старо, монолит, панел, ЕПК, др.) и състоянието на имота – дали жилището е ремонтирано или се нуждае тепърва от ремонт. Брокерът на имоти тук може да бъде много по-полезен, отколкото повечето хора изобщо смятат. Имайте предвид, че Вие купувате жилище за първи или втори път в живота си, докато брокерът е минал през този процес многократно, запознат е с цялата процедура, може да Ви помогне при подготовката на необходимия пакет документи и познава опасностите, които биха могли да се явят като пречка за осъществяването на сделката. Не забравяйте, че Вашият брокер е човекът, който се грижи за Вашите интереси!

2. Определете с каква сума в брой разполагате.

Вероятно много от Вас тук ще си помислят: "Че аз ако имах пари в брой, нямаше да тегля заем!" И това до голяма степен е така, но…Има едно "Но", което се появява под формата на непредвидени такси. Имайте предвид, че започвайки процедурата по отпускане на кредита трябва да си подсигурите една сума пари, която ще използвате за плащането на банкови такси, бюджет за вадене на необходимите документи, плащане за специалист, който да направи оценка на имота, сумата за нотаиалното прехвърляне на собствеността, такса за вписване на ипотеката. Не на последно място и една от най-крупните суми, които ще Ви трябват в брой е сумата за плащане на капарото. За да купите апартамента, който сте харесали и да го спрете от продажба трябва да платите капаро – обикновено е в размер на 10% от стойността на имота. Този момент настъпва далеч преди банката да Ви е отпуснала кредит. Ето защо трябва предварително да сте подготвени с една немалка сума, с която да оперирате още преди да е дошъл моментът за изповядване на сделката.

3. А сега накъде?

Да предположим, че сте направили няколко огледа и вече сте намерили имота на мечтите си. Какво следва по-нататък? Ако сте доверили сделката на агенция, Вашият брокер ще Ви помогне при избора на банка и при подготовката на необходимия пакет документи. Ако обаче възнамерявате да осъществите сделката сами, хубаво е успоредно с огледите на жилища да протича и процесът по подбор на банка, да се запознаете с техните такси, размера на лихвения процент, сроковете за разглеждане на документи и т.н. Следва подписването на предварителен договор за покупката на избраното жилище. На този етап се заплаща капаро за имота, което е в размер на 10% от продажната му цена. Ако сте избрали да купувате жилището със съдействие на агенция, това е моментът, когато се заплаща дължимата комисионна на Вашия брокер. Тази стъпка Ви гарантира, че собствениците спират да предлагат имота си на други купувачи и че Вие ще имате около месец време до изповядването на сделката пред нотариус, за да се придвижат документите Ви по каналния ред в банката и Ви отпуснат кредита, за който сте кандидатствали.

4. Оценка на имота – очаквания и действителност.

Тук настъпва един ключов момент за размера на кредита, който ще Ви бъде отпуснат – оценка на имота, изготвена от експерт – оценител. Важно е да се подчертае дебело фактът, че оценката, която ще Ви бъде изготвена няма общо с продажната цена на апартамента. Понякога разминаването в двете суми може да бъде доста сериозно. Банката изчислява цената, на която според нея възлиза жилището по сложна формула въз основа на различни методи и в която са заложени рискове, възвръщаемост и т.н. Фактите сочат, че вероятността от съвпадение на тази оценка с цената, на която Вие купувате жилището е повече от нищожна. Често оценката на банката е с около 10% по-ниска от пазарната му цена. Така че ако сте си правили сметката, че за жилище, което купувате за 50 000 евро, банката ще Ви отпусне заем в размер на 90% - т.е. 45 000 евро, вероятно ще се окаже, че сметките са Ви криви! Ако банката оцени жилището на 45 000 евро, тя ще Ви отпусне 90% от тази сума (или дори по-малко проценти, в зависимост от типа строителство и локацията на жилището), т.е. Вие ще получите 40 500 евро. И тук вече се явява сума от почти 5 000 евро по-малко от онова, което сте се надявали да получите. Като добавим и банковите, и нотариалните такси, данъка на имота, застраховката, учредяване на ипотеката и др. се оказва, че трябва да сте си приготвили една доста сериозна сума в брой!

За да се предпазят от разочарование на този сравнително късен етап някои клиенти подхождат обратно! Обръщат се към 1-2 или 3 банки, които да им направят оценка на избрания имот. Допълнителните оценки струват около 200-300 лева повече, но спестяват отрицателните емоции да се изправите пред една ниска банкова оценка и съответно заемът, който банката отпуска да е няколко хиляди евро по-нисък от сумата, която де факто Ви трябва.

5. Финализиране на сделката.

Стигайки до етапа да изповядате сделката, сте свършили огромната част от работата. Веднага след като станете горд собственик на мечтания имот, трябва да подпишете нов нотариален акт, с който залагате този имот срещу парите, които банката Ви отпуска. Едва след като банката се увери, че ипотеката в неин интерес е вписана като първа и единствена, сумата, която Ви е отпуснала като заем ще бъде преведена по сметката на продавача. Обикновено това се случва 2-3 дни след изповядването на сделката. В двумесечен срок от изповядването и вписването на сделката трябва да подадете данъчна декларация за облагане на имота с годишен данък.

Запознавайки се подробно с механизма на сделката по покупко-продажба, и сами можете да се уверите, че сключването на такава сделка изисква сериозна предварителна подготовка и планиране.

За всички свои клиенти брокерите на "Дедов имоти" са на разположение по време на всеки един етап от сделката по покупко-продажбата. Ако имате въпроси, не се колебайте да се свържете с нас в офиса ни в гр.Стара Загора, бул."Цар Симеон Велики" 162. Очакваме Ви!